Adimplemento Substancial: O princípio que protege quem pagou — e que o credor prefere que você desconheça
Imagine que você comprou um imóvel.
Assinou o contrato, cumpriu mês a mês com suas obrigações, pagou parcelas, assumiu financiamento, arcou com multas, e ao cabo de anos de esforço já havia desembolsado mais de setenta por cento do valor total do negócio.
Então, por uma razão que sequer dependia exclusivamente de você talvez um atraso pontual em parcelas do financiamento, talvez uma discordância sobre valores, o vendedor ajuíza uma ação e requer a sua saída imediata do imóvel.
Com prazo de dez dias.
Com força policial autorizada.
Com arrombamento, se necessário.
Parece injusto?
É.
E o direito brasileiro tem uma resposta para isso.
Chama-se Teoria do Adimplemento Substancial, e é sobre ela que este artigo versa.
O que é o Adimplemento Substancial?
A Teoria do Adimplemento Substancial — oriunda do direito inglês, onde é conhecida como substantial performance parte de uma premissa simples, mas poderosa: quando o devedor cumpriu a parte mais relevante de sua obrigação, não é razoável permitir que o credor resolva totalmente o contrato com base em um inadimplemento residual e desproporcional.
Em outras palavras, quem já pagou setenta, oitenta, noventa por cento do preço combinado não pode ser tratado da mesma forma que alguém que simplesmente não pagou nada.
O inadimplemento existe ninguém nega, mas a resposta jurídica a esse inadimplemento precisa ser proporcional à sua extensão real.
A teoria encontra seu fundamento positivo nos artigos 421 e 422 do Código Civil, que consagram a função social do contrato e o princípio da boa-fé objetiva como vetores obrigatórios de interpretação de qualquer relação negocial.
Esses princípios impõem ao credor o dever de agir de forma leal e proporcional, buscando meios menos gravosos para a satisfação de seu crédito antes de recorrer à resolução total do contrato.
Como o STJ consolidou o entendimento
O Superior Tribunal de Justiça começou a aplicar sistematicamente a teoria já na década de 1990, em casos envolvendo contratos de arrendamento mercantil.
O paradigma está no REsp 76.362/MT, relatado pelo Ministro Ruy Rosado de Aguiar, no qual a Corte entendeu que, quando o devedor havia pago trinta das trinta e seis parcelas de um contrato de leasing, a reintegração de posse pretendida pelo credor era desproporcional e contrária à boa-fé objetiva.
fé objetiva.
A lógica é cristalina: o credor que aceita receber parcelas mês a mês por anos, e somente aciona a Justiça quando o devedor está a poucos passos de quitar integralmente o débito, não pode invocar o inadimplemento como se ele representasse uma ruptura total da avença.
O comportamento anterior do próprio credor ao aceitar os pagamentos integra o contexto contratual e não pode ser ignorado.
Essa linha de raciocínio foi consolidada nas Terceira e Quarta Turmas do STJ, que reiteraram o entendimento em inúmeros julgados posteriores.
O tribunal fixou que, em contratos em que mais de setenta por cento do valor já foi adimplido, a reintegração de posse ou a busca e apreensão do bem tornam-se medidas desproporcionais, devendo o credor valer-se de vias menos invasivas como a cobrança do saldo remanescente para satisfazer seu direito.
A aplicação nos contratos imobiliários
É no universo dos contratos imobiliários que a teoria adquire sua dimensão mais humana.
Diferentemente de um veículo ou equipamento, o imóvel frequentemente é a residência do comprador, o espaço onde a família vive, onde as crianças crescem.
A reintegração de posse, nesse contexto, não é uma medida de natureza puramente patrimonial ela afeta o direito fundamental à moradia, expressamente previsto no artigo 6º da Constituição Federal.
Quando um comprador já pagou parcela substancial do preço de um imóvel seja em parcelas diretas ao vendedor, seja assumindo e quitando parcelas de financiamento bancário, a rescisão do contrato e a consequente perda da posse representam um sacrifício absolutamente desproporcional ao eventual saldo devedor remanescente.
Nesses casos, o caminho correto e juridicamente compatível com a boa-fé objetiva é a cobrança do saldo em aberto, não a expropriação do lar do comprador.
O credor continua tendo direito ao seu crédito; o que a teoria impede é o uso abusivo do direito de resolução contratual como instrumento de pressão ou enriquecimento.
O princípio da proporcionalidade como reforço
O artigo 8º do Código de Processo Civil consagra o princípio da proporcionalidade como norma de sobredireito aplicável a toda e qualquer decisão judicial.
Ele impõe ao julgador e ao próprio credor a verificação de três subprincípios: a adequação da medida ao fim perseguido, a necessidade de se adotar a medida mais gravosa dentre as disponíveis, e a proporcionalidade em sentido estrito, que exige um cotejo entre os benefícios obtidos e os sacrifícios impostos.
Uma reintegração de posse concedida em favor de quem vai receber de volta um imóvel pelo qual já recebeu mais de dois terços do preço impõe um sacrifício óbvio e desproporcional ao comprador que perde moradia, investimento e toda a expectativa de vida construída ao redor daquele bem.
O benefício ao credor, por sua vez, é restrito: ele recupera a posse, mas o contrato já estava substancialmente cumprido e o saldo poderia ter sido cobrado por via ordinária.
Essa desproporção, isolada ou em conjunto com o adimplemento substancial, é fundamento suficiente para que o Poder Judiciário negue ou revogue medidas liminares possessórias que atentem contra esse equilíbrio.
O papel da defesa técnica
A teoria do adimplemento substancial não opera de forma automática.
Ela precisa ser invocada pela defesa, demonstrada com documentos comprovantes de pagamento, extratos, recibos e fundamentada juridicamente de forma adequada perante o juízo competente.
Na prática, isso significa que o comprador ameaçado de reintegração de posse precisa de representação jurídica qualificada que saiba apresentar ao juiz, de forma clara e embasada, os elementos que caracterizam o adimplemento substancial: o percentual já pago em relação ao total do contrato, o histórico de pagamentos regulares, a boa-fé demonstrada ao longo da relação contratual, e a desproporção entre o inadimplemento alegado e a medida drástica pretendida pelo credor.
Além disso, a defesa pode e deve explorar outros vetores argumentativos conexos: a eventual mora accipiendi (mora do próprio credor, quando este dificulta o pagamento); o venire contra factum proprium (proibição de comportamento contraditório, quando o credor aceita pagamentos por anos e depois alega inadimplemento); e a exceptio non adimpleti contractus (exceção do contrato não cumprido, quando o próprio credor deixa de honrar suas obrigações contratuais).
A Teoria do Adimplemento Substancial é um dos mais importantes instrumentos de equilíbrio do direito contratual brasileiro.
Ela não favorece o inadimplente em detrimento do credor ela impede que a resolução contratual seja usada de forma abusiva e desproporcional contra quem demonstrou, ao longo de anos, compromisso sério com o pagamento de suas obrigações.
O credor tem direito ao seu crédito.
Mas não tem o direito de usar esse crédito como arma para desfazer um contrato substancialmente cumprido e recuperar um bem pelo qual já recebeu a maior parte do preço acordado.
Esse é o limite que a boa-fé objetiva e a função social do contrato impõem e que o Poder Judiciário brasileiro, quando bem provocado, tem o dever de fazer valer.
Se você está enfrentando uma ação de rescisão contratual ou uma liminar de reintegração de posse, e já pagou parcela substancial do valor do imóvel, procure orientação jurídica antes de aceitar qualquer acordo ou desocupar o bem.
O direito pode estar do seu lado mas ele precisará ser invocado.
(*) Jair Ferreira Moura é advogado criminalista, atua em Araçatuba e região, e é membro da Abracrim/SP (Associação Brasileira dos Advogados Criminalistas – Seccional de São Paulo).
